El activo es suelo, no producto residencial listo: la tesis de compra depende de la ficha urbanística del polígono La Venta Nueva (uso, edificabilidad, cesiones, alineaciones y si la parcela 15 es solar neto o bruto). Los linderos con parcelas municipales pueden facilitar o complicar el conjunto, según el planeamiento y posibles afectaciones. Económicamente la tasación no aporta holgura (352.745,82 € = valor de subasta) y la banda de mercado (310.416–395.075 €) se construye sobre esa tasación oficial, con confianza baja y sin anclar bien los 12.588 m² a un €/m² municipal. Los costes estimados de 57.439 € obligan a tratar 249.722,16 € como techo de puja si se quiere margen; por encima del 70% (246.922,07 €) el descuento se evapora en cuanto sumas ITP y gastos.

Riesgo medio, no alto. La AEAT declara cargas 0 y se subasta el 100% del pleno dominio de un solar, sin vivienda ocupable, sin nuda propiedad y sin cuota indivisa. No sube a alto porque no hay embargo ni hipoteca con importe concreto. Tampoco baja a bajo: no hay certificación de cargas extraída, la inscripción registral no viene completa, la confianza de la valoración es baja y, al ser suelo, el riesgo real está en el planeamiento (si es edificable de verdad, aprovechamientos y servicios). El modelo de valoración avisó de posibles cargas pendientes; esa alerta no trae cifra y choca con el cargas 0 de la ficha AEAT, así que hay que contrastarla con una nota simple, no asumir una hipoteca.

Sin descuento estructural: el valor de subasta (352.745,82 €) es idéntico a la tasación y coincide con el punto medio del mercado estimado (310.416,32–395.075,32 €). Si pujas cerca de esa cifra, los costes estimados de adquisición (unos 57.439 €, con ITP al 10%) empujan el desembolso total por encima del techo de mercado. El techo orientativo de puja de la plataforma es 249.722,16 €. La puja mínima de 35.274,58 € facilita entrar en la subasta, pero no significa que el solar se adjudique barato: el score queda bajo porque no hay recorte respecto a tasación ni a mercado.