La operación hay que modelarla como adquisición derivada de un remate, no como compraventa libre ni como subasta LEC con umbrales del 50 % y 70 %: esos umbrales no están calculados porque no hay valor de subasta. El due diligence mínimo es nota simple de la finca 13994, ficha catastral 2934337VH0823S0001XO (superficie, año, uso y titularidad), plus de IBI y de comunidad, y las condiciones particulares de la cesión en la ficha oficial. La valoración interna aplica un ITP orientativo del 8 % y unos 2.250 € de costes totales, con un colchón de riesgo de 1.250 €, pero deja las cargas a nulo por falta de importe. Hasta no contrastar el precio del remate original con esos 25.000 € de tasación, cualquier TIR es especulación.

Riesgo medio, no alto: no hay cargas cuantificadas ni ocupación confirmada, que son las señales graves. Lo que sí pesa es la incertidumbre concreta de este anuncio: cargas, IBI y comunidad figuran como se desconoce, la valoración avisa de posibles cargas o embargos pendientes sin importe, y la posesión está en se desconoce, sin visita. Además, el cauce no es una subasta al uso, sino una cesión de remate, donde el coste real puede ser el remate judicial más lo que pida quien cede, y eso no está publicado.

La tasación de 25.000 € cae dentro del rango de mercado estimado (22.000 a 28.000 €), así que no hay un descuento claro respecto al valor de mercado. Como no consta valor de subasta ni el importe que habría que pagar por la cesión o por el remate original, no se puede calcular un descuento de compra real. El techo orientativo de lo que tendría sentido desembolsar, según la valoración de la plataforma, ronda los 17.207 € (tras un colchón de riesgo y unos 2.250 € de costes estimados), por debajo de la tasación precisamente por la incertidumbre de cargas y de estado. Confianza de esa estimación: baja, al no haber superficie. Score contenido porque, sin precio de adquisición, no hay ganga demostrable.