Esta subasta es de tipo administrativo (AEAT). Para participar, tienes que depositar 71.060 € antes de pujar. La puja mínima es de 1.300.000 €, y cada vez que quieras superar a otro pujador, el tramo mínimo es de 20.000 €. Al final, si ganas, pagas el precio que hayas ofrecido y, además, asumes las cargas que pesan sobre la finca. No es una compra sencilla, porque hay una hipoteca y un embargo, y deberás pagarlos o negociarlos.
Solar en Laudio (Álava) en subasta: valor de 1.421.196 € y puja mínima de 1.300.000 €
Subasta administrativa del BOE para un solar de 632,71 m² en Laudio (Álava), con un valor de subasta de 1.421.196,08 € y…
¿Cuánto vale y hasta dónde pujar?
🟡 Revisar estado 🔴 No compensa- Cargas que asume el comprador: 883.187,50 €
La tasación judicial del BOE puede no reflejar el mercado; usamos estimación municipal/provincial de €/m².
Incluso al mínimo realista de adjudicación (710.598 €) el coste supera la puja máxima recomendada (279.046 €): difícilmente compensa participar a ningún precio.
Nivel de confianza de la estimación: Baja
Estimación orientativa basada en datos públicos oficiales. No es asesoramiento financiero ni tasación. Verifica cargas y estado antes de pujar.
Datos rápidos
Datos oficiales · sin interpretaciónPara participar, debes depositar 71.060 €. La puja mínima es de 1.300.000 € y los tramos de puja son de 20.000 €. Ten en cuenta que, si ganas, tras la subasta deberás pagar el precio ofertado y hacer frente a las cargas existentes. No hay puja mínima legal del 50%, pero la fijada por la gestora es de 1,3 millones, que es el umbral real de entrada.
Detalle del bien
Datos oficiales · BOEUbicación
Según dirección oficial📍 C/ Virgen del Carmen 18 B
Subasta administrativa del BOE para un solar de 632,71 m² en Laudio (Álava), con un valor de subasta de 1.421.196,08 € y puja mínima de 1.300.000 €. El inmueble, libre de ocupantes, arrastra cargas cuantiosas que ascienden a 883.187,50 €, entre una hipoteca del Banco Sabadell (principal de 650.000 € más responsabilidad total de 879.666,67 €) y un embargo del Ayuntamiento por deudas urbanísticas (principal de 966.148,64 €). Sumando el precio de adjudicación y la subrogación en la hipoteca, el coste total supera con creces la tasación oficial de 1.423.645,77 €, lo que lastra el margen de beneficio. La operación solo es aconsejable para inversores con conocimiento del mercado local de suelo y capacidad de negociar un acuerdo con los acreedores para cancelar o rebajar las cargas.
Lo bueno
IA- Finca libre de ocupantes, sin riesgo de desalojo.
- Superficie de 632 m², con potencial para desarrollo urbanístico (parcela resultante de reparcelación).
- Visitable: puedes acceder al inmueble para comprobar su estado.
- Tasación oficial disponible: 1.423.645,77 €.
- Certificación registral aportada (nota simple) que detalla cargas.
Lo delicado
IA- Carga hipotecaria de 883.187,50 € a favor de Banco de Sabadell que se subroga el comprador.
- Embargo del Ayuntamiento de Llodio por deuda de apremio que suma alrededor de 1.340.000 €.
- Coste total estimado para el comprador superior a 2,2 millones (precio + cargas + impuestos).
- Puja mínima de 1.300.000 €, muy próxima al valor de tasación, sin descuento práctico.
- Valor de mercado estimado con confianza baja: entre 1.252.808 y 1.594.483 €.
Siguiente paso recomendado
Análisis orientativoAnálisis extendido
IALa subasta presenta una estructura singular: el valor de subasta (1.421.196 €) casi coincide con la tasación (1.423.645 €), pero la puja mínima es de 1.300.000 €. Esto implica que, para cualquier postor, el desembolso inicial mínimo es de 1,3 millones, más el depósito. La carga hipotecaria y el embargo suman un total que supera el valor de la parcela, por lo que el coste real para el adjudicatario es muy superior. Los umbrales LEC (50% y 70%) no aplican en este tipo de subasta administrativa, pero sirven como referencia: el 70% del valor (994.837 €) es inferior a la puja mínima, lo que indica que la AEAT no aceptará ofertas por debajo de 1,3 millones bajo ningún concepto.
El riesgo es alto porque las cargas que lastran el solar (883.187,50 €) son muy elevadas y están compuestas por dos gravámenes que suman responsabilidades por encima del valor de mercado. Por un lado, una hipoteca del Banco Sabadell con un principal de 650.000 € pero una responsabilidad hipotecaria que alcanza los 879.666,67 € (intereses, comisiones y costas). Por otro, un embargo del Ayuntamiento de Llodio por deudas urbanísticas con un importe de principal de 966.148,64 € más recargos e intereses. Además, existe una afección fiscal por posible revisión del ITP-AJD. Esta acumulación de deudas resta todo atractivo a la inversión, ya que el adjudicatario debe subrogarse en la hipoteca y hacer frente al embargo, sin margen para obtener rentabilidad a corto o medio plazo.
Sin tasación: score 0 por falta de referencia. Aunque la subasta parte de una tasación oficial de 1.423.645,77 €, el coste real para el adjudicatario se dispara porque debe asumir cargas por 883.187,50 €. Esto eleva la inversión total a más de 2,18 millones de euros (precio de remate más cargas), muy por encima del valor de mercado estimado del solar. La puja mínima de 1.300.000 € no refleja ningún descuento significativo una vez incorporadas las cargas, por lo que el margen de revalorización es prácticamente nulo. Incluso si el solar tuviera un potencial urbanístico destacable, el coste de las cargas hipotecarias y del embargo municipal lo convierte en una apuesta muy arriesgada sin una negociación previa con los acreedores.
Para el pujador
IASegún la nota simple y el resumen de cargas, la finca soporta una hipoteca a favor de Banco de Sabadell (antes Banco Guipuzcoano) con un principal pendiente de 883.187,50 €, más intereses y costas. Además, consta una anotación preventiva de embargo del Ayuntamiento de Llodio por una deuda de apremio que asciende a un total de unos 1.340.000 € (principal, recargos, intereses y costas). El comprador que se adjudique la parcela deberá asumir estas deudas, ya que se subroga en las cargas, lo que supone un sobrecoste considerable.
La puja mínima para esta subasta es de 1.300.000 €, según consta en los datos. No se trata de un valor orientativo, sino de la cantidad mínima que puedes ofertar. El valor de subasta (1.421.196 €) es la base para el depósito y los umbrales legales, pero la puja mínima está por debajo de ese valor. Los umbrales del 50% (710.598 €) y 70% (994.837 €) que marca la LEC no se aplican directamente aquí, ya que la gestora ha fijado su propio mínimo por encima de ellos.
- Verifica en el Registro de la Propiedad de Amurrio la situación actualizada de las cargas y confirma con el Banco Sabadell cuál es el saldo vivo de la hipoteca pendiente de cancelar.
- Solicita al Ayuntamiento de Llodio (Tesorería, teléfono 944034816, email tesoreria@laudio.eus) un certificado de deuda actualizado con el estado de las ejecutivas por las cuotas urbanísticas.
- Analiza con un asesor urbanístico el planeamiento vigente (PGOU de Laudio) para conocer la edificabilidad real del solar y las cargas urbanísticas que puedan derivarse de la ejecución del sector ARV-26A.
- Evalúa si es viable un acuerdo con los acreedores (Banco Sabadell y Ayuntamiento) para cancelar o minorar las deudas antes de presentar la puja, ya que de lo contrario el coste total supera 2,18 millones de euros.
- Calcula el coste fiscal total: ITP (8% sobre el valor de adjudicación) y plusvalía municipal, además de los gastos notariales y registrales.
- Revisa si el solar tiene acceso a servicios urbanísticos básicos (agua, alcantarillado, electricidad) y si la servidumbre de paso recíproca con las fincas colindantes puede dificultar la promoción.
Documentos oficiales
Datos técnicos BOE
La información publicada se obtiene y procesa automáticamente a partir de fuentes públicas. Puede contener errores, omisiones o información desactualizada. Antes de pujar, revisa siempre la fuente oficial y consulta asesoramiento profesional si es necesario.
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