Subasta del 50% de una finca rústica con chalet, en procedimiento de ejecución de títulos no judiciales (ENJ 24/2017). El valor de subasta coincide con la tasación (174.519,98 €). La puja mínima es libre (no hay mínimo legal). Los umbrales del art. 670 LEC: 50% (=87.259,99 €) y 70% (=122.163,99 €). Si la mejor postura es inferior al 70%, el ejecutante puede pedir la adjudicación por el 70% o por la deuda. La estimación de mercado es muy superior (1,9 M el 100%), por lo que el descuento sobre mercado es enorme. No obstante, la adquisición del 50% indiviso implica una comunidad de bienes con el otro propietario, que puede tener derecho de tanteo y retracto en caso de venta a tercero (no en subasta judicial). La certificación de cargas muestra un embargo por 200.000 € más 60.000 € de intereses y costas, y una afección fiscal de 1.300 € ya pagada. El comprador se subroga en las cargas preferentes (60.000 €). Riesgo ocupacional: desconocido, pero al ser chalet unifamiliar es probable que esté ocupado.

Riesgo alto (score 70) porque se subasta solo el 50% de la propiedad, con la advertencia explícita de posible nuda propiedad o usufructo. Esto significa que el adjudicatario no tendrá control total del inmueble ni podrá disponer libremente de él, salvo que negocie con el otro copropietario o promueva una división judicial. Además, la situación posesoria es desconocida y las cargas ascienden a 60.000 €, que el comprador asumiría. La combinación de dominio parcial y cargas eleva el perfil de riesgo.

Sin tasación fiable: la tasación judicial (174.520 €) es muy inferior al mercado estimado (1,98 millones), lo que sugiere anomalía. El valor de subasta igual a tasación no ofrece descuento aparente, pero si el precio final se mantiene bajo, el potencial de revalorización es alto. No obstante, el score de oportunidad (80) asume que el comprador pueda adquirir el otro 50% para obtener pleno dominio. Sin esa posibilidad, invertir en una cuota indivisa reduce drásticamente el atractivo.